2026-09-30 · @Tomas Peseckas
Kaunas rudenį pasitinka kaip sparčiausiai brangstanti didmiesčių butų rinka Lietuvoje: per metus butai čia pabrango 16,4 %, o vidutinė kvadratinio metro kaina pasiekė 2 300 Eur.
Kainos tebekyla, tačiau sandorių skaičius nebeauga taip sparčiai. Dalis pirkėjų jau jaučia įperkamumo ribą, o nuo rugpjūčio pasikeitusios skolinimo taisyklės rinkos kol kas neįkaitino. Šioje apžvalgoje – naujausi rugpjūčio–rugsėjo duomenys ir ką jie reiškia pirkėjams, pardavėjams bei nuomotojams.
„Ober-Haus“ indekso duomenimis, rugpjūtį Kauno butai per mėnesį pabrango 2,1 %, o vidutinė kaina siekė 2 300 Eur/m². Per metus kainos Kaune augo 16,4 % – daugiau nei Vilniuje (12,7 %) ar Klaipėdoje (12,9 %).
Senos statybos butų antrinėje rinkoje augimas nuosaikesnis. „1Partner LT“ indeksas rugpjūtį rodė 1 440 Eur/m² vidurkį ir 8,7 % metinį augimą. Rajonų skirtumai, pokytis per metus (vidutinė kaina):
Kauno dalis
Centras, Senamiestis: 2 232 Eur/m², +7,7 %
Šiaurinė dalis: 1 385 Eur/m², +8,6 %
Vakarinė dalis (Vilijampolė, Šilainiai): 1 365 Eur/m², +9,5 %
Skirtingi indeksai skaičiuojami skirtingai, todėl jų skaičiai nesutampa. Tačiau kryptis visur ta pati – kainos kyla, o pigiausias būstas brangsta sparčiausiai.
Rugpjūtį Kauno mieste sudaryti 401 butų pirkimo–pardavimo sandoriai. Tai 16,5 % mažiau nei liepą, bet 1 % daugiau nei prieš metus.
Mėnesio kritimą iš dalies lemia vasaros sezoniškumas. Vis dėlto ir per pirmąjį pusmetį butų sandorių Kaune buvo 2,9 % mažiau nei pernai, nors kainos augo sparčiausiai šalyje.
Analitikai tai vertina ne kaip rinkos atšalimą, o kaip ženklą, kad pajamos ne visada spėja paskui kainas. Rudenį lemiamas veiksnys bus atlyginimų augimo tempas.
Rugpjūtį Kaune parduoti 85 nauji butai – 37 % daugiau nei liepą. Naujų projektų pasiūla šiemet apie pusantro karto didesnė nei pernai, tačiau pirkėjai ją sparčiai absorbuoja.
Vystytojai kainas daugiausia didina: per rugpjūtį kainos keltos 111 kartų, mažintos – tik 2 kartus. Vidutinės klasės naujo buto kaina Kaune siekia apie 3 523 Eur/m², o Vilniuje – 4 401 Eur/m².
Kauno naujos statybos vidurkį kelia ir prabangesni projektai: kai kuriuose kvadratinio metro kaina jau siekia apie 4 300 Eur. Ilgai trūkusi kokybiška pasiūla pagaliau atsiranda, o kartu kyla ir bendras kainų lygis.
Dviejų kambarių buto nuoma Kauno gyvenamuosiuose rajonuose šiemet dažniausiai kainuoja 360–600 Eur/mėn., centrinėje miesto dalyje – 420–800 Eur/mėn.
Bruto nuomos grąža Kaune siekia nuo maždaug 4,5 % per metus. Kadangi pirkimo kainos auga sparčiau nei nuomos, investuotojams vis svarbiau tiksliai įvertinti objekto vietą ir būklę.
Rudenį, prasidėjus mokslo metams, paklausa ypač juntama šalia universitetų ir centre.
Nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d. įsigaliojo atnaujinti Lietuvos banko Atsakingojo skolinimo nuostatai:
Pirmasis būstas – minimalus pradinis įnašas sumažintas iki 10 % (anksčiau 15 %).
Antrasis ir kitas būstas – įnašas išlieka 30 %, o lengvata griežtinama: reikia būti grąžinus daugiau nei pusę kiekvienos turimos būsto paskolos.
Rinkoje taip pat laukta II pensijų pakopos lėšų atsiėmimo poveikio. Tačiau „Ober-Haus“ didesnio aktyvumo šuolio kol kas nefiksuoja, o šiemet kilusios tarpbankinės palūkanos pirkėjų lūkesčių nesumažino. Ekspertai prognozuoja, kad pokyčiai rinkoje bus laipsniški, o ne staigūs.
Pirkėjams. Laukti kainų kritimo artimiausiu metu nėra pagrindo. Pirmojo būsto pirkėjams mažesnis įnašas atveria galimybę pirkti anksčiau, tačiau svarbu įvertinti mėnesio įmoką kylant palūkanoms. Naujos statybos projektuose atidžiai skaitykite rezervacijos ir preliminariąsias sutartis.
Pardavėjams. Kainos auga, bet pirkėjai tampa jautresni kainai. Per aukštai įkainotas butas gali užsibūti rinkoje, todėl realistiška pradinė kaina ir tvarkingi dokumentai sutrumpina pardavimo laiką.
Nuomotojams. Paklausa stabili, o gerai parengta nuomos sutartis su aiškiomis kainos peržiūros ir nutraukimo sąlygomis apsaugo nuo ginčų ateityje.
MB „NT-TAU“ Kauno rinkoje dirba daugiau nei dešimt metų. Padedame parduoti ir išnuomoti būstą, parengti sutartis, valdyti turtą ir atstovaujame klientams teisiniuose klausimuose.
Susitikime biure adresu Raudondvario pl. 150-310, Kaunas – įvertinsime jūsų turto vertę pagal naujausius rinkos duomenis.
„Ober-Haus“: optimizmas rinkoje toliau palaiko būsto kainų augimą (OHBI, 2026 m. rugpjūtis)
15min: Būsto kainos kyla, o sandorių mažėja („1Partner LT“, 2026 m. rugpjūtis)
15min: Vilniuje ir Kaune būsto kainų atotrūkis didėja („Omberg Group“)
Realu.lt: Naujų būsto finansavimo sąlygų poveikis rinkai
Kauno diena: Kaunas iš tiesų šiek tiek nustebino
Ober-Haus: Kauno būsto rinka (nuomos kainos)
NTalert: NT rinkos analizė 2026 (I pusmečio sandoriai, nuomos grąža)
JP.lt: Ekspertai apie sumažėjusį pradinį įnašą